Mietausfallversicherung in Österreich: wenn der Mietzins ausbleibt
Zahlt ein Mieter nicht, bleiben Kredit, Betriebskosten und Rücklagen am Vermieter hängen, bis das Gericht die Räumung erlaubt. In Österreich gibt es den Schutz vor allem als Mietausfall-Ergänzung zum Liegenschafts- oder Vermieter-Rechtsschutz. Den Mietzinsentgang nach Feuer oder Wasser deckt dagegen die Gebäudeversicherung.
Brauche ich als Vermieter in Österreich eine Mietausfallversicherung?
Pflicht ist sie nicht. Sinnvoll ist sie, wenn Ihre Finanzierung vom Mietzins abhängt und eine Kaution von meist drei Monatsmieten einen längeren Ausfall nicht überbrückt. Der Weg über Mahnung, Räumungsklage und Exekution dauert, und in dieser Zeit fließt kein Geld. Eine reine Mietnomadenversicherung hat in Österreich wenig Bedeutung, der übliche Weg ist der Rechtsschutz mit Mietausfall.
Mietausfall und Mietzinsentgang sind zwei Paar Schuhe
Wird die Wohnung durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm unbenützbar, entgeht dem Vermieter der Mietzins, obwohl der Mieter nichts dafür kann. Diesen Mietzinsentgang oder Mietverlust ersetzt die Gebäude- oder Eigenheimversicherung, wenn er eingeschlossen ist, oder eine eigene Mietzinsentgang-Versicherung.
Bleibt der Mietzins aus, weil der Mieter nicht zahlen kann oder will, hilft nur ein Mietausfallschutz. Den bieten in Österreich vor allem Rechtsschutzversicherer als Ergänzung zum Liegenschafts-Rechtsschutz an, teils in Verbindung mit einem Privat-Rechtsschutz, teils als eigene Polizze.
Vom Rückstand bis zur Räumung
Wer mit dem Mietzins trotz Mahnung im Rückstand ist, riskiert die Auflösung des Vertrags nach § 1118 ABGB und die Kündigung nach dem Mietrechtsgesetz. Räumen darf der Vermieter aber nicht selbst. Er braucht einen Räumungstitel des Bezirksgerichts und anschließend die Exekution durch den Gerichtsvollzieher.
Bis dahin vergehen Monate. Die Kaution ist in Österreich zwar frei vereinbar, die Rechtsprechung setzt ihr aber Grenzen, und am Markt werden meist drei Monatsmieten verlangt. Für Verfahrenskosten, Räumung und offene Betriebskosten bleibt danach wenig übrig.
Worauf es in der Polizze ankommt
Entscheidend sind die Zahl der ersetzten Monatsmieten und die Obergrenze für den Jahresbruttomietzins, bis zu der der Schutz gilt. Ein Tarif mit sechs Monaten reicht bei einem zügigen Verfahren, zwölf Monate geben Luft, wenn der Mieter Einwände erhebt oder die Exekution stockt.
Prüfen Sie außerdem, ob ein Selbstbehalt gilt, welche Wartefrist läuft und welche Unterlagen zum Mieter der Versicherer verlangt. Rückstände, die bei Abschluss bereits bestehen, deckt kein Vertrag.
Was versichert ist
Entgangener Mietzins bis zur vereinbarten Zahl an Monatsmieten
Anwalts- und Gerichtskosten für Mietzins- und Räumungsklage im Rechtsschutz
Exekutionskosten der Räumung, je nach Polizze
Streit mit Mietern um Betriebskosten, Kaution und Erhaltung
Mietzinsentgang nach Feuer oder Wasser über die Gebäudeversicherung, wenn eingeschlossen
Was nicht versichert ist
Rückstände, die bei Abschluss schon bestanden
Streitfälle innerhalb der Wartefrist
Leerstand, weil sich kein neuer Mieter findet
Mietzins über der versicherten Obergrenze
Schäden an der Wohnung durch den Mieter, wenn nicht eigens eingeschlossen
Wer sie braucht
Private Vermieter einer Vorsorgewohnung, deren Kredit vom Mietzins getragen wird
Vermieter, die neu vermieten und den Mieter noch nicht kennen
Eigentümer mehrerer Wohnungen, die Verfahrenskosten planbar halten wollen
Wer sie nicht braucht
Vermieter mit ausreichenden Rücklagen, die einen Ausfall selbst tragen
Wer nur den Mietzinsentgang nach Feuer oder Wasser absichern will: dafür genügt die Gebäudeversicherung
Pech-Rad
Drehen Sie am Rad des Pechs
Sechs Schäden, die wirklich passieren: Das Rad wählt Ihren und zeigt, wer zahlt.
Kosten:
Billigtarif Starker Tarif
Alle sechs Fälle ansehen
Mieter zahlt ein halbes Jahr nicht, bei 900 € Bruttomiete rund 5.400 €. Billigtarif: zahlt nicht, Starker Tarif: zahlt. Der reine Rechtsschutz zahlt nur das Verfahren. Mit Mietausfall-Ergänzung wird der Mietzins für die gewählte Zahl an Monaten ersetzt.
Räumungsklage beim Bezirksgericht, Anwalt, Gericht und Exekution, vierstellig. Billigtarif: zahlt, Starker Tarif: zahlt. Das trägt der Liegenschafts- oder Vermieter-Rechtsschutz, sofern der Streit nach der Wartefrist beginnt.
Streit um die Betriebskostenabrechnung, Anwalt und Verfahren, oft dreistellig bis vierstellig. Billigtarif: zahlt, Starker Tarif: zahlt. Auch Streit um Abrechnung und Kaution fällt unter den Vermieter-Rechtsschutz.
Ausfall dauert länger als ein Jahr, jeder weitere Monat eine volle Miete. Billigtarif: zahlt nicht, Starker Tarif: zahlt teilweise. Auch starke Polizzen ersetzen höchstens zwölf Monatsmieten. Was darüber hinausgeht, tragen Sie selbst.
Wasserschaden macht Wohnung unbenützbar, Mietzins bis zur Sanierung. Billigtarif: zahlt nicht, Starker Tarif: zahlt nicht. Das ist kein Zahlungsverzug. Den Mietzinsentgang ersetzt die Gebäudeversicherung, wenn er eingeschlossen ist.
Rückstand schon bei Abschluss, alle bis dahin offenen Mieten. Billigtarif: zahlt nicht, Starker Tarif: zahlt nicht. Ein laufender Schaden ist nicht versicherbar. Deshalb vor der Vermietung abschließen.
Was sie kostet
Die Prämie richtet sich nach der Zahl der Wohneinheiten, dem Jahresmietzins und der gewählten Leistungsdauer. Der Mietausfall wird meist zum Liegenschafts- oder Vermieter-Rechtsschutz dazugekauft.
Beispiel
Richtwert
Eine Wohneinheit, Vermieter-Rechtsschutz ohne Mietausfall
rund 203 € Jahresprämie
Eine Wohneinheit, Vermieter-Rechtsschutz mit Mietausfall
rund 280 € Jahresprämie
Wovon der Beitrag abhängt
Anzahl der vermieteten Wohneinheiten
Jahresbruttomietzins je Einheit
Leistungsdauer, etwa 6 oder 12 Monatsmieten
Laufzeit und Dauerrabatt
Kombination mit Privat-Rechtsschutz oder eigene Polizze
Rechenbeispiel aus dem Antrag eines österreichischen Rechtsschutzversicherers 2026, inklusive 11 % Versicherungssteuer und mit Dauerrabatt bei zehnjähriger Laufzeit. Ihre Prämie steht erst im Angebot fest.
Die Tariflinien am Markt
01
Grundschutz
Liegenschafts- oder Vermieter-Rechtsschutz ohne Mietausfall. Zahlt Anwalt, Gericht und Exekution, den entgangenen Mietzins tragen Sie selbst.
02
Komfort
Rechtsschutz mit Mietausfall für sechs Monatsmieten. Für die meisten Vorsorgewohnungen passend.
03
Premium
Mietausfall für zwölf Monatsmieten, kein Selbstbehalt, höhere Mietzinsobergrenze. Für teure Objekte und knappe Finanzierungen.
Woran Sie einen guten Tarif erkennen
Kriterium
Mindeststandard
Starker Tarif
Warum das zählt
Leistungsdauer
sechs Monatsmieten
zwölf Monatsmieten
Verfahren und Exekution dauern oft länger als ein halbes Jahr.
Mietzinsobergrenze
unter dem tatsächlichen Jahresmietzins
deckt den vollen Jahresbruttomietzins
Liegt die Miete darüber, wird nur anteilig ersetzt.
Selbstbehalt im Mietausfall
eine oder mehrere Monatsmieten
kein Selbstbehalt
Jeder Monat Selbstbehalt fehlt Ihnen in der Kreditrate.
Wartefrist
mehrere Monate
kurz oder entfallend bei Neuvermietung
Ob ein Mieter zahlt, zeigt sich in den ersten Monaten.
Betriebskosten
nur Hauptmietzins
auch Betriebskosten und Umsatzsteuer
Die Betriebskosten muss der Vermieter an die Hausverwaltung weiterzahlen.
Räumungsexekution
nur Gerichtskosten
auch Exekutions- und Räumungskosten
Eine Räumung mit Spedition und Einlagerung kostet schnell mehrere tausend Euro.
Anbieter im Überblick
Mietausfall bieten in Österreich vor allem Rechtsschutzversicherer als Ergänzung zum Liegenschafts-Rechtsschutz an. Den Mietzinsentgang nach Sachschäden decken die Sachversicherer über Gebäude- und Eigenheimpolizzen.
Versicherer
Einordnung
ARAG
Liegenschafts- und Vermieter-Rechtsschutz mit Mietausfall-Ergänzung
D.A.S. Rechtsschutz
Rechtsschutzversicherer der ERGO-Gruppe in Österreich
Wiener Städtische
Mietzinsentgang-Versicherung nach Sachschäden, Teil der Vienna Insurance Group
DONAU Versicherung
Mietzinsentgang-Versicherung, Teil der Vienna Insurance Group
Oberösterreichische
Landesversicherer mit Sitz in Linz, Mietverlust in der Wohngebäudeversicherung
Rechtsschutz für die vermietete Liegenschaft, ergänzt um den entgangenen Mietzins für eine gewählte Zahl an Monaten.
Mietzinsentgang-Versicherung
Ersetzt den Mietzins, solange das Objekt nach einem versicherten Sachschaden nicht benützbar ist. Kein Schutz bei Zahlungsverzug.
Mietverlust in der Eigenheimversicherung
Einschluss in die Gebäude- oder Eigenheimpolizze, meist mit begrenzter Dauer.
Mythos oder Wahrheit
Was stimmt, was nicht?
Fünf Sätze, die man über diese Versicherung hört. Tippen Sie zuerst, dann lösen wir auf.
Die Kaution ist in Österreich wie in Deutschland auf drei Monatsmieten begrenzt.
Das stimmt nicht.
Falsch: Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, die Gerichte prüfen im Einzelfall. Üblich sind trotzdem rund drei Bruttomonatsmieten, und die reichen für einen längeren Ausfall selten.
Der Vermieter-Rechtsschutz zahlt die Räumungsklage, aber nicht den ausgefallenen Mietzins.
Das stimmt.
Stimmt: Der Mietzins ist nur mit der eigenen Mietausfall-Ergänzung gedeckt. Ohne sie tragen Sie den Ausfall selbst, auch wenn der Prozess bezahlt ist.
Bei hohem Rückstand darf ich die Wohnung selbst räumen.
Das stimmt nicht.
Nein: Geräumt wird nur auf Grundlage eines gerichtlichen Titels durch Exekution. Eigenmächtiges Räumen führt zu Besitzstörungsklage und Schadenersatz.
Den Mietzinsentgang nach einem Brand zahlt die Gebäudeversicherung.
Das stimmt.
Stimmt, wenn der Mietverlust eingeschlossen ist: Dann ersetzt sie den Mietzins, solange das Objekt nicht benützbar ist, meist zeitlich begrenzt.
Mietnomadenversicherungen sind in Österreich weit verbreitet.
Das stimmt nicht.
Falsch: Eigene Mietnomadenpolizzen spielen in Österreich kaum eine Rolle. Der übliche Weg ist der Liegenschafts- oder Vermieter-Rechtsschutz mit Mietausfall.
Häufige Fehler beim Abschluss
Den Mietzinsentgang der Gebäudeversicherung für einen Schutz bei Zahlungsverzug halten
Erst abschließen, wenn der Mieter schon im Rückstand ist
Eine Mietzinsobergrenze wählen, die unter dem tatsächlichen Mietzins liegt
Den Mieter vor Vertragsabschluss nicht prüfen
Selbst räumen statt einen Räumungstitel zu erwirken
Häufig gefragt
Fragen und Antworten
Ist die Kaution in Österreich gesetzlich begrenzt?
Eine feste Obergrenze gibt es nicht, die Rechtsprechung lässt aber keine überhöhten Beträge zu.
Üblich sind rund drei Bruttomonatsmieten, also Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer.
Zahlt die Gebäudeversicherung, wenn mein Mieter nicht zahlt?
Nein.
Sie ersetzt den Mietzinsentgang nur,
wenn das Objekt nach einem versicherten Schaden wie Feuer oder Leitungswasser nicht benützbar ist,
und nur wenn das eingeschlossen ist.
Gegen Zahlungsverzug brauchen Sie eine Mietausfall-Ergänzung.
Wie viele Monatsmieten werden ersetzt?
Am Markt sind etwa sechs oder zwölf Monatsmieten wählbar,
begrenzt durch eine Obergrenze für den Jahresbruttomietzins.
Welche Variante passt, hängt davon ab, wie lange Sie einen Ausfall selbst tragen können.
Kann ich den Mieter einfach aussperren?
Nein.
Räumen darf nur das Gericht auf Grundlage eines Räumungstitels.
Wer selbst aussperrt oder Sachen entfernt,
macht sich schadenersatzpflichtig und riskiert eine Besitzstörungsklage.
Gilt der Schutz auch für bestehende Mietverhältnisse?
Häufig ja, wenn bisher keine Rückstände aufgetreten sind.
Rückstände bei Abschluss sind nie gedeckt, und es läuft meist eine Wartefrist.
Darf ich die Prämie auf die Betriebskosten umlegen?
Den Rechtsschutz mit Mietausfall in aller Regel nicht,
er gehört nicht zu den Betriebskosten nach dem Mietrechtsgesetz.
Bei Mietverhältnissen außerhalb des Mietrechtsgesetzes kommt es auf den Vertrag an.
Warum über einen Makler?
Weil sich die Polizzen bei Leistungsdauer, Mietzinsobergrenze,
Selbstbehalt und Wartefrist deutlich unterscheiden.
Wir vergleichen in Ihrem Auftrag, die Vergütung zahlt der Versicherer.
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