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Muss ich mein Haus in Österreich versichern?
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Wie versichere ich ein Mehrparteienhaus in Österreich richtig?
Kurz gesagt
Richtig versichert ist ein Mehrparteienhaus in Österreich mit einem Bündel aus Feuer, Sturm, Leitungswasser und Haushaftpflicht, dazu Wertanpassung und Mietverlust. Im Wiener Betriebskostenspiegel lagen die Versicherungen bei 6,94 Euro je Quadratmeter im Jahr. Feuer, Haftpflicht und Leitungswasser dürfen Sie nach § 21 MRG verrechnen; wie hoch die Summe sein muss, legt der Versicherer fest.
Was es kostet
Veröffentlichte Werte für Mehrparteienhäuser in Österreich.
| Beispiel | Richtwert |
|---|---|
| Versicherungen im Wiener Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2023 | 6,94 Euro je m² im Jahr |
| Vorjahr 2022 | 6,46 Euro je m², also plus 7,4 Prozent |
| Haus mit 500 m² Nutzfläche, gerechnet mit dem Wiener Wert | etwa 3.470 Euro im Jahr |
| Baukostenindex Wohnhausbau März 2026, Grundlage der Wertanpassung | plus 2,8 Prozent zum Vorjahr |
Werte aus dem Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung für Wien und von Statistik Austria.
Die Hochrechnung auf 500 m² ist gerechnet, nicht abgefragt.
Lage, Baujahr, Bauart und Gewerbeanteil verschieben die Prämie stark;
das genaue Angebot holen wir ein.
Rechenbeispiel
Gründerzeithaus in Wien, 8 Wohnungen, 560 m² Nutzfläche
Der Eigentümer versichert das Haus als Bündel und verrechnet die zulässigen Teile über die Betriebskosten.
| Versicherungen gesamt, 560 m² × 6,94 Euro | etwa 3.890 Euro im Jahr |
| Anteil einer Wohnung mit 70 m² | etwa 486 Euro im Jahr |
| Mietverlust nach Brand, Beispieltarif | bis 9 Monate, bis zur vereinbarten Summe |
Rund 3.900 Euro im Jahr für das ganze Haus, für einen Mieter mit 70 m² etwa 40 Euro im Monat. Sturm und Glas fließen nur mit Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter in die Abrechnung.
Die Bausteine
Für Häuser mit mehreren Wohnungen bieten Versicherer Bündelverträge an. Ein veröffentlichtes Beispiel für Mehrfamilien-, Mehrparteien- und Geschäftshäuser fasst Feuer, Sturm, Leitungswasser, Haftpflicht für Haus- und Grundbesitz und eine Deckung für unbenannte Gefahren zusammen; jede Sparte ist ein eigener Vertrag.
Mitversichert sind dort auch Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, Warmwasserbereitung und Aufzüge. Photovoltaik- und Solaranlagen gelten nur nach besonderer Vereinbarung als versichert. Für Rechtsschutz und ausbleibende Mieten säumiger Mieter brauchen Sie eigene Verträge.
| Baustein | Wozu | Nach § 21 MRG verrechenbar? |
|---|---|---|
| Feuer | Brand, Blitz, Explosion | ja |
| Leitungswasser | Rohrbruch, ausgetretenes Wasser, Korrosion | ja |
| Haftpflicht für Haus- und Grundbesitz | Schäden Dritter durch das Haus | ja |
| Sturm | Sturm und Hagel am Gebäude | nur mit Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter |
| Glasbruch | Verglasung allgemeiner Räume und Außenfenster | nur mit Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter |
| Liegenschafts-Rechtsschutz, Mietausfall | Streit mit Mietern, ausbleibende Miete | nein |
Versicherungssumme und Unterversicherung
Nach § 56 VersVG haftet der Versicherer bei zu niedriger Summe nur im Verhältnis von Summe zu Wert. Bei einem Mehrparteienhaus geht es schnell um Millionenbeträge, und schon ein ausgebautes Dachgeschoß verschiebt den Neubauwert.
In veröffentlichten Bedingungen verzichtet der Versicherer nur dann auf den Einwand der Unterversicherung, wenn die Summe nach seinen Bewertungsrichtlinien ermittelt wurde, verbaute Fläche und Geschoßanzahl stimmen, alle Zu- und Umbauten gemeldet und sämtliche jährlichen Wertanpassungen nach dem Baukostenindex angenommen wurden.
Mietverlust nach einem Schaden
Wird eine Wohnung durch Brand oder Wasserschaden unbrauchbar, ist der Mieter nach § 1096 ABGB für diese Zeit von der Miete befreit. Darauf kann er bei Wohnungen nicht im Voraus verzichten. Ohne Deckung fehlt Ihnen also die Miete, bis saniert ist.
Im veröffentlichten Wohnobjekttarif ersetzt der Versicherer bei vermieteten Räumen den nachgewiesenen Mietverlust bis zum Ende des Monats, in dem sie wieder benutzbar sind, längstens 9 Monate nach dem Schaden und bis zur vereinbarten Summe. Bei einem Großbrand reicht das nicht immer; prüfen Sie Dauer und Summe.
Gewerbe im Haus
Ein Geschäftslokal im Erdgeschoß ändert das Risiko. Der veröffentlichte Wohnobjekttarif gilt für Häuser mit höchstens einem Drittel gewerblicher Nutzfläche. Liegt der Anteil darüber, brauchen Sie eine andere Deckung.
Kommt später ein Lokal dazu, müssen Sie das als Gefahrenerhöhung nach § 27 VersVG anzeigen. Das gilt auch, wenn Sie selbst nichts am Haus ändern.
Was Sie auf die Mieter umlegen dürfen
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zählen nach § 21 Abs. 1 Z 5 MRG die angemessene Versicherung gegen Brandschaden, die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers und Leitungswasserschäden einschließlich Korrosion zu den Betriebskosten. Glasbruch für allgemeine Räume und Außenfenster sowie Sturm dürfen Sie nach Z 6 nur verrechnen, wenn die Mehrheit der Hauptmieter dem Vertrag zugestimmt hat.
Selbstbehalte, Rechtsschutz und eine Versicherung gegen säumige Mieter tragen Sie selbst. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gilt, was im Mietvertrag vereinbart ist.
Schritt für Schritt
- Nutzfläche, Geschoße, Baujahr und Bauart aller Gebäude erfassen.
- Gewerbliche Flächen und ihren Anteil feststellen.
- Die Versicherungssumme nach den Bewertungsrichtlinien des Versicherers ermitteln lassen.
- Wertanpassung nach Baukostenindex und Unterversicherungsverzicht vereinbaren.
- Mietverlust mit ausreichender Dauer und Summe einschließen.
- Für Sturm und Glas die Zustimmung der Hauptmieter einholen, wenn Sie diese verrechnen wollen.
- Zu- und Umbauten wie einen Dachgeschoßausbau sofort melden.
Checkliste
- Feuer, Sturm, Leitungswasser und Haushaftpflicht im Bündel
- Unterversicherungsverzicht mit jährlicher Wertanpassung
- Mietverlust für vermietete Räume vereinbart
- Gewerbeanteil im Antrag angegeben
- Photovoltaik eigens eingeschlossen
- Zustimmung der Hauptmieter für Sturm und Glas dokumentiert
Häufige Fehler
- Die Wertanpassung kündigen und damit den Unterversicherungsverzicht verlieren
- Den Dachgeschoßausbau nicht melden
- Sturm ohne Zustimmung der Hauptmieter in die Betriebskosten aufnehmen
- Ein neues Lokal im Erdgeschoß nicht als Gefahrenerhöhung anzeigen
Fragen und Antworten
Häufig gefragt
Was kostet die Versicherung eines Zinshauses?
Im Wiener Betriebskostenspiegel lagen die Versicherungen zuletzt bei 6,94 Euro je Quadratmeter im
Jahr.
Für 500 Quadratmeter sind das rund 3.500 Euro.
Lage, Bauart und Gewerbeanteil verschieben den Wert.
Darf ich die Versicherung auf die Mieter überwälzen?
Im Vollanwendungsbereich des MRG Feuer, Haftpflicht und Leitungswasser ja,
Glasbruch und Sturm nur mit Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter.
Sonst gilt Ihr Mietvertrag.
Muss der Mieter nach einem Brand weiter Miete zahlen?
Nein, solange und soweit die Wohnung unbrauchbar ist, ist er nach § 1096 ABGB befreit.
Dafür ist die Mietverlust-Deckung da.
Was passiert, wenn ich die Wertanpassung kündige?
Die Summe bleibt stehen,
und in veröffentlichten Bedingungen erlischt damit der Unterversicherungsverzicht.
Bei steigenden Baukosten droht dann eine Kürzung nach § 56 VersVG.
Brauche ich als Wohnungseigentümer eine eigene Gebäudeversicherung?
In der Regel nicht.
Das Gebäude versichert die Eigentümergemeinschaft über die Hausverwaltung.
Sie brauchen eine Haushaltsversicherung und,
wenn Sie vermieten, eine Deckung für Ihren Mietverlust.
Quellen
- Mietervereinigung Österreichs: Betriebskostenspiegel 2025 für Wien
- Statistik Austria: Baukosten im März 2026 deutlich gestiegen
- Ergänzende Bedingungen einer Wohnobjektversicherung für Mehrparteienhäuser (WO-2024)
- Ergänzende Bedingungen einer Eigenheimversicherung (EH-2018): Wertanpassung und…
- RIS: § 21 MRG, Betriebskosten
- RIS: § 1096 ABGB, Unbrauchbarkeit des Bestandstücks
- RIS: § 56 VersVG, Unterversicherung
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