Alles zur Versicherung: Betriebsgebäude
Braucht ein Betriebsgebäude in Österreich eine eigene Versicherung?
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Wie wird die Gebäudeversicherung bei Geschäft und Wohnungen im selben Haus abgerechnet?
Kurz gesagt
Wie abgerechnet wird, regelt in Österreich vor allem das MRG. Feuer, Haftpflicht und Leitungswasser zählen nach § 21 Abs. 1 Z 4 und 5 MRG zu den Betriebskosten, Sturm und Glas nur mit Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter. Verteilt wird für Geschäft und Wohnungen im selben Haus nach Nutzfläche, § 17 MRG. Einen eigenen Zuschlag für Geschäftslokale kennt das Gesetz nicht.
Was es kostet
Wie viel ein Geschäftslokal an der Prämie ausmacht, veröffentlichen Versicherer kaum. Die Werte sind Richtwerte und Vergleichsgrößen.
| Beispiel | Richtwert |
|---|---|
| Zum Vergleich: Eigenheim mit erweiterten Leistungen | rund 600 Euro im Jahr |
| Zuschlag für Büro oder Ordination im Wohnhaus | etwa 0 bis 10 Prozent |
| Zuschlag für Gasthaus, Bäckerei oder Werkstätte | etwa 20 bis 60 Prozent |
| Versicherungssteuer auf die Gebäudeprämie | 11 Prozent |
Stand Oktober 2026.
Eigenheimwert und Steuersatz aus den Quellen,
die Zuschläge sind ein Richtwert aus der Angebotspraxis.
Die Aufteilung für Ihr Haus nennt der Versicherer.
Rechenbeispiel
Zinshaus in Graz mit Geschäftslokal und sechs Wohnungen
Feuer, Haftpflicht und Leitungswasser kosten zusammen 3.000 Euro im Jahr. Das Geschäftslokal hat 120, die Wohnungen haben zusammen 480 Quadratmeter Nutzfläche.
| Prämie je Quadratmeter (3.000 Euro ÷ 600 m²) | 5,00 Euro |
| Anteil Geschäftslokal (120 m²) | 600 Euro |
| Anteil Wohnung mit 80 m² | 400 Euro |
Ohne schriftliche Vereinbarung mit allen Mietern zahlt das Geschäftslokal genau nach seiner Fläche, auch wenn es die Prämie mehr erhöht als die Wohnungen.
Ein Haus, ein Vertrag, eine Einstufung
Ein Zinshaus mit Geschäftslokal im Erdgeschoss und Wohnungen darüber bekommt eine Gebäudeversicherung für das ganze Haus. Der Versicherer fragt, welche Flächen betrieblich genutzt werden. Ein Büro ändert wenig, ein Gasthaus mit Küche hebt die Feuerprämie deutlich.
Viele Wohnhaustarife nehmen eine betriebliche Nutzung nur bis zu einem Teil der Fläche an, häufig bis zu einem Drittel. Darüber braucht das Haus eine Betriebsgebäudeversicherung oder eine Bündelpolizze.
Welche Versicherungen das MRG als Betriebskosten zulässt
Im Vollanwendungsbereich des MRG darf der Vermieter die angemessene Feuerversicherung des Hauses verrechnen (§ 21 Abs. 1 Z 4), ebenso die Haftpflicht des Hauseigentümers und die Leitungswasserversicherung samt Korrosionsschäden (Z 5).
Andere Versicherungen wie Sturm oder Glasbruch an allgemein genutzten Teilen und Außenfenstern zählen nur, wenn die Mehrheit der Hauptmieter dem Abschluss oder der Änderung zugestimmt hat (Z 6). Gezählt wird nach vermieteten Mietgegenständen, das Geschäftslokal hat also eine Stimme wie jede Wohnung.
Verteilung nach Nutzfläche statt Vorwegabzug
Den Anteil jedes Mietgegenstands bestimmt § 17 Abs. 1 MRG: Nutzfläche des Objekts im Verhältnis zur Nutzfläche aller Objekte im Haus. Geschäftsräume werden dabei wie Wohnungen behandelt.
Einen Vorwegabzug für Geschäftsflächen, wie ihn deutsche Gerichte kennen, sieht das MRG nicht vor. Ein anderer Schlüssel braucht eine schriftliche Vereinbarung mit allen Mietern.
| Fall | Was gilt |
|---|---|
| Zinshaus im Vollanwendungsbereich des MRG | Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser nach Nutzfläche |
| Sturm oder Glas ohne Mehrheitszustimmung | nicht als Betriebskosten verrechenbar |
| Abweichender Schlüssel | nur schriftlich mit allen Mietern |
| Wohnungseigentum mit Geschäftslokal | Miteigentumsanteile, anders nur schriftlich mit allen |
Wohnungseigentum mit Geschäftslokal
In einer Eigentümergemeinschaft teilen sich alle die Prämie nach Miteigentumsanteilen, § 32 Abs. 1 WEG 2002. Einen anderen Schlüssel können alle Wohnungseigentümer schriftlich vereinbaren, er gilt ab der folgenden Abrechnungsperiode.
Weichen die Nutzungsmöglichkeiten stark voneinander ab, etwa weil das Geschäftslokal die Feuerprämie spürbar erhöht, kann ein Eigentümer nach § 32 Abs. 5 WEG 2002 beim Gericht einen neuen Schlüssel beantragen.
Wann eine eigene Aufteilung nichts bringt
Bei einem Büro oder einer Ordination im Haus ist die Prämie kaum höher, die Verteilung nach Nutzfläche ist dann einfach und fair. Ein Sonderschlüssel macht die Abrechnung des gemischt genutzten Hauses nur aufwendiger.
Lohnend ist ein eigener Weg erst, wenn ein Betrieb mit Brandlast die Prämie merklich hebt. Lassen Sie sich vom Versicherer schriftlich geben, welcher Teil auf das Geschäft entfällt.
Schritt für Schritt
- Dem Versicherer jedes Geschäftslokal mit Tätigkeit und Fläche melden.
- Prüfen, ob das Haus voll unter das MRG fällt.
- Nur die nach § 21 MRG zulässigen Versicherungen in die Betriebskosten nehmen.
- Für Sturm und Glas die Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter einholen.
- Nach Nutzfläche verteilen oder einen schriftlichen Schlüssel mit allen Mietern vereinbaren.
Checkliste
- Betriebliche Fläche in Quadratmetern und Anteil bekannt
- Tätigkeit im Geschäftslokal dem Versicherer gemeldet
- Feuerversicherungssumme reicht für die Wiederherstellung
- Mehrheitszustimmung für Sturm und Glas dokumentiert
- Im Wohnungseigentum Schlüssel schriftlich festgehalten
Häufige Fehler
- Sturm oder Glas ohne Zustimmung der Mehrheit als Betriebskosten verrechnen
- Dem Geschäftsmieter einen Zuschlag verrechnen, der nicht vereinbart ist
- Ein überwiegend betrieblich genutztes Haus im Wohnhaustarif lassen
Fragen und Antworten
Häufig gefragt
Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung nach Quadratmetern verrechnen?
Ja, im MRG ist die Nutzfläche der gesetzliche Schlüssel nach § 17.
Ein anderer Schlüssel braucht die schriftliche Zustimmung aller Mieter.
Zahlt das Geschäftslokal automatisch mehr Versicherung?
Nein.
Das MRG kennt keinen gesetzlichen Zuschlag für Geschäftsräume.
Mehr zahlt das Lokal nur, wenn das wirksam vereinbart wurde.
Gehört die Sturmversicherung zu den Betriebskosten?
Nur wenn die Mehrheit der Hauptmieter dem Abschluss zugestimmt hat, § 21 Abs.
1 Z 6 MRG.
Sonst trägt sie der Vermieter selbst.
Was gilt bei Geschäftsräumen außerhalb des MRG?
Dann regelt der Mietvertrag, welche Versicherungskosten der Mieter trägt.
Ergänzend gilt das ABGB.
Muss ich im Wohnungseigentum mehr zahlen, weil ich ein Geschäft habe?
Nur wenn alle schriftlich einen anderen Schlüssel vereinbart haben oder das Gericht nach § 32 Abs.
5 WEG 2002 einen neuen festsetzt.
Quellen
NAMMERT Versicherungsmakler
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